中国的房地产市场如今已进入一个质量、韧性和审慎增长至关重要的时代。面对深刻结构性变革和正在被重新评估的市场，近日第一太平戴维斯发布2025中国房地产市场展望，深入探讨这些结构性变化以及市场参与者所能采取的适应性策略，为您带来更清晰的发展方向。
第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人简可James Macdonald解读中国房地产市场的整体趋势，他表示：“在全球经济深度变革与国内结构性调整的大背景下，中国房地产市场正迎来突破机遇。办公领域正通过灵活租赁和高效利用不断提升竞争力；消费市场聚焦购物体验与物有所值，逐步实现商业模式的精细升级；物流领域则以去同质化策略优化资源配置，化解供应压力。第一太平戴维斯将持续为从业者和投资者提供前瞻性的房地产市场洞察，聚焦创新与协同发展，积极应对结构性挑战。”
消费：物有所值
第一太平戴维斯发现时下消费者愈发重视购物过程带来的情绪价值和商品的物有所值，在质量上精挑细选的同时减少不必要的升级消费。同样非标商业正愈发为消费者关注，如开放式布局、融入城市空间和公园化的商业布局别具特色，为消费者提供更丰富的购物体验。
目前零售商仍将一线城市作为品牌进入市场或门店扩张的首选，而低线城市则是消费增长的重要推动力。中国零售商正在整合资源，向海外扩张，并通过提供价格合理且功能完善的产品在新兴市场取得成功。
未来考虑到优质购物中心建设周期较长，拿地高峰期带来的土地库存使大多数城市仍面临潜在供应压力。如何维持现有租户组合并持续引进高质量的新品牌仍是业主面临的难题， 2025年大多城市的零售市场空置率下降幅度仍将有限。
第一太平戴维斯预计主要城市的租金年内仍呈下降趋势。消费者信心仍有待提振、存量市场竞争激烈、以及零售商销售业绩压力等使得品牌扩张策略保持谨慎。
展望：
· 业主方：租金谈判空间较大，同时以极为多样的租赁方案填补空置，除灵活的租期和铺位划分之外，也更多通过快闪店、体验式零售和展览等短期租赁呈现不同面貌。
· 国内品牌方：产品研发及调整迅速，对社交媒体及新兴渠道的运用更为熟悉，在与国外品牌的竞争中具有一定优势。同时正向国际市场扩张，尤其是东南亚等新兴经济体。
· 国际品牌方：通过更为细致的本土化策略或与中资合作伙伴共同运营以吸引注重品质的消费者。提升门店吸引力，通过更多线下营销活动保持本土客户吸引力。
· 政府：促消费的政策空间依然较大，各地应依据自身特点予以针对性政策，挖掘消费增长潜力。
办公：“效”为先
企业办公愈加注重节流提效，并通过租约重新谈判来实现这一目标。一方面，租金持续下调激发了部分企业对楼宇升级和扩租的潜在需求。另一方面，对于现有空间，则是布局设计效率为先，包括办公利用率的提高及灵活工位的配置。
第一太平戴维斯预测在2025年多数城市空置率仍处于缓升趋势。未来将乙级、丙级存量楼宇改作其它用途，是缓解国内写字楼市场供应过剩的有效手段。鉴于供应充沛，多数城市2025年将维持租户主导市场，这或将刺激更多租户由乙级楼宇向甲级楼宇的搬迁行为，促进空置面积吸纳去化。
展望：
· 业主方：针对租约即将到期的现有租户，至少提前6-9个月启动续签谈判。在提供具有竞争力的价格与优惠条件之余，也需平衡楼内新签租金之间的差距。
· 政府：减少与税收挂钩的激励措施，转向投资基础设施与营造良好商业环境，以实现长期可持续发展。
· 租户方：尽早考察项目，对比多个租赁方案，争取最适配自身需求的方案和优惠商务条件。带装修单元减少了前期装修成本，正愈发受到租户欢迎。
物流：去同质化
中国物流市场近年经历了非保税高标仓的大量集中供应。2020至2023年间，全国31个主要物流城市的年供应总量连续超过1,000万平方米。而在去化压力影响下，这一状况自2024年起开始发生变化，新增供应呈减缓趋势。
在当前全球政治局势多变和企业整体盈利下滑的背景下，各类企业在物流仓储重资产投入的预算趋于谨慎。未来，“定建租赁”或将成为物流仓储领域新建项目的主要模式。企业自建仓的减少将推动部分需求回流到仓储租赁市场，有助于现有库存的去化。
第一太平戴维斯预测在未来一段时间内，全国物流仓储整体供应预计将继续下降。从土地供应角度来看，全国物流仓储用地成交面积自2023年起逐渐放缓，截至2024年第三季度，成交面积同比减少13.4%。开发商将更加注重现有项目的去化而非新项目开发。此外，业主可能会通过提高租金优惠、提升服务质量等方式加速现有项目的去化。
展望：
· 跨境电商：跨境电商的快速扩张与中国企业加速出海密切相关，未来在国际局势的影响下，这一趋势和方向可能会有所变化。中国政府正在积极建立与更多地区的贸易合作，力图重振多边贸易体制，并提升全球产业链和供应链的韧性。
· 第三方物流3PL：部分3PL企业正积极向第四方物流（4PL）转型，开始提供高附加值的服务如供应链咨询和数据分析等，以增加市场竞争力和业务价值。
· 冷链：由于国内居民需求结构的变化和进口食品总量的减少，近年来大规模冷冻储存的需求有所下降。因此，一些冷库开发商在前期开发阶段采用灵活规划，减少初始制冷设备的投入，并向干仓客户出租。待明确有冷库需求的客户后，再进行冷库改造和设备投入。
· 投资者：近年来投资者更加关注一线城市的物流资产，倾向于增加对高质量、可持续设施的投资，以吸引跨国租户和实现风险规避。同时，仓储物流REITs以其稳健收益在基础设施REITs中表现突出，预计物流REITs数量将增加。
居住：市场正经历温和复苏过程
全国整体住宅市场已经历四年调整期。2024年，政策基调转向促进房地产市场止跌回稳，接连释放宽松政策提振市场。24年11月数据显示，房价下滑幅度有所收窄，为行业带来逐步企稳的曙光。核心城市交易更为活跃，其走势对整体市场信心恢复至关重要。
在租赁市场中，由于受到居民收入预期下降与保租房供应增加等因素的影响，近两年主要城市住宅平均租金呈下降趋势，这使得原有租客拥有更多选择机会与议价空间。面对日益加剧的市场竞争与日趋饱和的市场环境，租赁住房企业需要关注对项目产品力的提高与品牌建设的强化上，以差异化在市场中寻求竞争优势。
展望：
· 开发商：重点关注政策宽松、需求旺盛、市场稳定、机会更充裕的一线城市，部分开发商或将在二线城市寻求机会，以丰富其投资组合。存量项目的竞争将促使新开发项目倾向于改善需求。
· 投资人：虽然投资者仍将首要关注聚焦在一线城市，但入市成本门槛较低、长期增长潜力较大的二线城市也存在不少机会。
· 政府：目前政策重点在于刺激市场需求，但仍要确保市场的长期稳定，避免矫枉过正造成市场过热。
投资：市场谨慎寻求机会
进入2025，中国商业地产市场仍然充满挑战，不断变化的市场基本面与不明朗的市场前景使资金的合理分配与投资标的定价变得难以确定。
第一太平戴维斯预计2025年的投资市场总体交易量将会略微增长，得益于进一步宽松的流动性与市场信心的部分修复，但是影响基本面修复的中长期问题与逐渐抬头的贸易保护主义挑战仍有待解决。
展望：
· 社区商业与购物中心: 可以作为零售REITs的底层资产，相较其他资产类别拥有相对稳定的租赁基本面；促进消费内循环也已被列为明年政府工作任务中的首项。
· 核心区域的低价办公资产: 部分写字楼资产价格已大幅偏离历史水平，尤其是由部分正在亚太范围进行资产重组的外资基金所持有的办公资产。
· 星级酒店：大多供应来自开发商剥离的非核心资产与法拍，其运营基本面普遍已经摆脱了疫情的影响；此外，体量较小的酒店也有改建为租赁公寓的潜质。
新市展望：战略增长的新焦点
城市再生：
通过再利用存量建筑和增强城市基础设施，实现更可持续、高效和充满活力的城市，也能满足消费者对真实、独特城市体验的日益增长的需求。这些举措不仅促进了创造力和支持了零工经济，还提升了城市的整体可持续性和宜居性，创造了企业和社区都能繁荣发展的空间。
利基机会：
第一太平戴维斯预测在2025年中的中国房地产市场将呈现出一系列有前景的利基机会，但许多领域需要时间才能完全实现：
? 社区生活与老年住房
? 生命科学数据中心
? 可再生能源
? 新型贸易模式与物流基础设施
? 体育与户外休闲
中国的房地产市场如今已进入一个质量、韧性和审慎增长至关重要的时代。面对深刻结构性变革和正在被重新评估的市场，近日第一太平戴维斯发布2025中国房地产市场展望，深入探讨这些结构性变化以及市场参与者所能采取的适应性策略，为您带来更清晰的发展方向。
第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人简可James Macdonald解读中国房地产市场的整体趋势，他表示：“在全球经济深度变革与国内结构性调整的大背景下，中国房地产市场正迎来突破机遇。办公领域正通过灵活租赁和高效利用不断提升竞争力；消费市场聚焦购物体验与物有所值，逐步实现商业模式的精细升级；物流领域则以去同质化策略优化资源配置，化解供应压力。第一太平戴维斯将持续为从业者和投资者提供前瞻性的房地产市场洞察，聚焦创新与协同发展，积极应对结构性挑战。”
消费：物有所值
第一太平戴维斯发现时下消费者愈发重视购物过程带来的情绪价值和商品的物有所值，在质量上精挑细选的同时减少不必要的升级消费。同样非标商业正愈发为消费者关注，如开放式布局、融入城市空间和公园化的商业布局别具特色，为消费者提供更丰富的购物体验。
目前零售商仍将一线城市作为品牌进入市场或门店扩张的首选，而低线城市则是消费增长的重要推动力。中国零售商正在整合资源，向海外扩张，并通过提供价格合理且功能完善的产品在新兴市场取得成功。
未来考虑到优质购物中心建设周期较长，拿地高峰期带来的土地库存使大多数城市仍面临潜在供应压力。如何维持现有租户组合并持续引进高质量的新品牌仍是业主面临的难题， 2025年大多城市的零售市场空置率下降幅度仍将有限。
第一太平戴维斯预计主要城市的租金年内仍呈下降趋势。消费者信心仍有待提振、存量市场竞争激烈、以及零售商销售业绩压力等使得品牌扩张策略保持谨慎。
展望：
· 业主方：租金谈判空间较大，同时以极为多样的租赁方案填补空置，除灵活的租期和铺位划分之外，也更多通过快闪店、体验式零售和展览等短期租赁呈现不同面貌。
· 国内品牌方：产品研发及调整迅速，对社交媒体及新兴渠道的运用更为熟悉，在与国外品牌的竞争中具有一定优势。同时正向国际市场扩张，尤其是东南亚等新兴经济体。
· 国际品牌方：通过更为细致的本土化策略或与中资合作伙伴共同运营以吸引注重品质的消费者。提升门店吸引力，通过更多线下营销活动保持本土客户吸引力。
· 政府：促消费的政策空间依然较大，各地应依据自身特点予以针对性政策，挖掘消费增长潜力。
办公：“效”为先
企业办公愈加注重节流提效，并通过租约重新谈判来实现这一目标。一方面，租金持续下调激发了部分企业对楼宇升级和扩租的潜在需求。另一方面，对于现有空间，则是布局设计效率为先，包括办公利用率的提高及灵活工位的配置。
第一太平戴维斯预测在2025年多数城市空置率仍处于缓升趋势。未来将乙级、丙级存量楼宇改作其它用途，是缓解国内写字楼市场供应过剩的有效手段。鉴于供应充沛，多数城市2025年将维持租户主导市场，这或将刺激更多租户由乙级楼宇向甲级楼宇的搬迁行为，促进空置面积吸纳去化。
展望：
· 业主方：针对租约即将到期的现有租户，至少提前6-9个月启动续签谈判。在提供具有竞争力的价格与优惠条件之余，也需平衡楼内新签租金之间的差距。
· 政府：减少与税收挂钩的激励措施，转向投资基础设施与营造良好商业环境，以实现长期可持续发展。
· 租户方：尽早考察项目，对比多个租赁方案，争取最适配自身需求的方案和优惠商务条件。带装修单元减少了前期装修成本，正愈发受到租户欢迎。
物流：去同质化
中国物流市场近年经历了非保税高标仓的大量集中供应。2020至2023年间，全国31个主要物流城市的年供应总量连续超过1,000万平方米。而在去化压力影响下，这一状况自2024年起开始发生变化，新增供应呈减缓趋势。
在当前全球政治局势多变和企业整体盈利下滑的背景下，各类企业在物流仓储重资产投入的预算趋于谨慎。未来，“定建租赁”或将成为物流仓储领域新建项目的主要模式。企业自建仓的减少将推动部分需求回流到仓储租赁市场，有助于现有库存的去化。
第一太平戴维斯预测在未来一段时间内，全国物流仓储整体供应预计将继续下降。从土地供应角度来看，全国物流仓储用地成交面积自2023年起逐渐放缓，截至2024年第三季度，成交面积同比减少13.4%。开发商将更加注重现有项目的去化而非新项目开发。此外，业主可能会通过提高租金优惠、提升服务质量等方式加速现有项目的去化。
展望：
· 跨境电商：跨境电商的快速扩张与中国企业加速出海密切相关，未来在国际局势的影响下，这一趋势和方向可能会有所变化。中国政府正在积极建立与更多地区的贸易合作，力图重振多边贸易体制，并提升全球产业链和供应链的韧性。
· 第三方物流3PL：部分3PL企业正积极向第四方物流（4PL）转型，开始提供高附加值的服务如供应链咨询和数据分析等，以增加市场竞争力和业务价值。
· 冷链：由于国内居民需求结构的变化和进口食品总量的减少，近年来大规模冷冻储存的需求有所下降。因此，一些冷库开发商在前期开发阶段采用灵活规划，减少初始制冷设备的投入，并向干仓客户出租。待明确有冷库需求的客户后，再进行冷库改造和设备投入。
· 投资者：近年来投资者更加关注一线城市的物流资产，倾向于增加对高质量、可持续设施的投资，以吸引跨国租户和实现风险规避。同时，仓储物流REITs以其稳健收益在基础设施REITs中表现突出，预计物流REITs数量将增加。
居住：市场正经历温和复苏过程
全国整体住宅市场已经历四年调整期。2024年，政策基调转向促进房地产市场止跌回稳，接连释放宽松政策提振市场。24年11月数据显示，房价下滑幅度有所收窄，为行业带来逐步企稳的曙光。核心城市交易更为活跃，其走势对整体市场信心恢复至关重要。
在租赁市场中，由于受到居民收入预期下降与保租房供应增加等因素的影响，近两年主要城市住宅平均租金呈下降趋势，这使得原有租客拥有更多选择机会与议价空间。面对日益加剧的市场竞争与日趋饱和的市场环境，租赁住房企业需要关注对项目产品力的提高与品牌建设的强化上，以差异化在市场中寻求竞争优势。
展望：
· 开发商：重点关注政策宽松、需求旺盛、市场稳定、机会更充裕的一线城市，部分开发商或将在二线城市寻求机会，以丰富其投资组合。存量项目的竞争将促使新开发项目倾向于改善需求。
· 投资人：虽然投资者仍将首要关注聚焦在一线城市，但入市成本门槛较低、长期增长潜力较大的二线城市也存在不少机会。
· 政府：目前政策重点在于刺激市场需求，但仍要确保市场的长期稳定，避免矫枉过正造成市场过热。
投资：市场谨慎寻求机会
进入2025，中国商业地产市场仍然充满挑战，不断变化的市场基本面与不明朗的市场前景使资金的合理分配与投资标的定价变得难以确定。
第一太平戴维斯预计2025年的投资市场总体交易量将会略微增长，得益于进一步宽松的流动性与市场信心的部分修复，但是影响基本面修复的中长期问题与逐渐抬头的贸易保护主义挑战仍有待解决。
展望：
· 社区商业与购物中心: 可以作为零售REITs的底层资产，相较其他资产类别拥有相对稳定的租赁基本面；促进消费内循环也已被列为明年政府工作任务中的首项。
· 核心区域的低价办公资产: 部分写字楼资产价格已大幅偏离历史水平，尤其是由部分正在亚太范围进行资产重组的外资基金所持有的办公资产。
· 星级酒店：大多供应来自开发商剥离的非核心资产与法拍，其运营基本面普遍已经摆脱了疫情的影响；此外，体量较小的酒店也有改建为租赁公寓的潜质。
新市展望：战略增长的新焦点
城市再生：
通过再利用存量建筑和增强城市基础设施，实现更可持续、高效和充满活力的城市，也能满足消费者对真实、独特城市体验的日益增长的需求。这些举措不仅促进了创造力和支持了零工经济，还提升了城市的整体可持续性和宜居性，创造了企业和社区都能繁荣发展的空间。
利基机会：
第一太平戴维斯预测在2025年中的中国房地产市场将呈现出一系列有前景的利基机会，但许多领域需要时间才能完全实现：
? 社区生活与老年住房
? 生命科学数据中心
? 可再生能源
? 新型贸易模式与物流基础设施
? 体育与户外休闲
